Kürzere Gebäudenutzungsdauer bei gewerblich vermieteten Gebäuden

Das Finanzgericht München hat in seinem Urteil vom 10. April 2025 entschieden, dass eine kürzere wirtschaftliche Nutzungsdauer von gewerblich vermieteten Gebäuden nur dann zugrunde gelegt werden kann, wenn sie überzeugend nachgewiesen wird.
Im verhandelten Fall ging es um zwei ältere Gebäude, die als Unterkunft für Asylbewerber vermietet wurden. Die Klägerin hatte eine kürzere Nutzungsdauer von 10 Jahren geltend gemacht, gestützt auf Mietverträge mit einer festen Laufzeit.
Das Gericht ließ ein Sachverständigengutachten einholen, das die wirtschaftliche Restnutzungsdauer auf mindestens 10 Jahre schätzte und erläuterte, dass eine zuverlässige Prognose der Nachfrage nach solchen Unterkunftsgebäuden über die Vertragslaufzeit hinaus nicht möglich sei. Entscheidend sei, dass eine weitere wirtschaftlich sinnvolle Nutzung der Gebäude denkbar bleibe, auch als Hotelbetrieb. Die Schätzung konnte deshalb nicht als deutlich außerhalb des typisierten Rahmens liegend verworfen werden.
Das FG stellte klar, dass die Feststellungslast für eine verkürzte Nutzungsdauer beim Steuerpflichtigen liegt und der Nachweis mit jeder geeigneten Darlegungsmethode erbracht werden kann. Auf teure Bausubstanzgutachten muss nicht zwingend zurückgegriffen werden. Die wirtschaftliche Nutzungsdauer kann kürzer sein als die technische, wenn dies hinreichend plausibel gemacht wird.
Das Gericht folgte damit der Rechtsprechung des BFH, wonach die individuellen Umstände des Einzelfalls maßgeblich sind und eine modelltheoretische Betrachtung – etwa durch Gutachten – voll ausreicht.
Dieses Urteil ist für Vermieter gewerblich genutzter Immobilien von Bedeutung, insbesondere, wenn die AfA kürzer als die gesetzlich typisierte Nutzungsdauer angesetzt werden soll.
Quellen: FG München, Veröffentlichung: 25.6.2025